최근 전세 사기 수법이 고도화되면서 소중한 보증금을 잃을까 불안해하시는 분들이 많습니다. 전세 계약은 인생에서 가장 큰 돈이 오가는 거래 중 하나인 만큼, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.
오늘은 계약서에 도장을 찍기 전, 내 보증금을 안전하게 지키기
위해 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트 5가지를 총정리해 드립니다. 계약 전 딱 10분만 투자해서 아래 내용을 꼭 확인해 보세요!
1. 등기부등본 확인 (말소기준권리
및 근저당)
전세 계약의 기본 중의 기본은 계약 당일 발행된 등기부등본을 직접 확인하는 것입니다.
- 갑구
확인: 실제 소유자가 계약하러 나온 임대인(집주인)과 일치하는지 신분증과 대조해야 합니다. (신탁회사 소유라면 반드시 신탁회사의 동의가 필요합니다.)
- 을구
확인: 근저당권(대출), 압류, 가등기
등이 설정되어 있는지 확인하세요.
- 체크
포인트: 내 보증금과 선순위 채권(대출 등)의 합이 집값의 70~80%를 넘는다면 '깡통전세'의 위험이 크므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.
★ 꿀팁: 등기부등본은
계약 당일뿐만 아니라, 중도금 지급일, 잔금 지급일(입주일) 총 3번
나누어 새로 발급받아 확인해야 안전합니다.
2. 임대인 세금 체납 여부 조회 (국세·지방세 완납증명서)
집주인이 세금을 체납해 집이 공매나 경매로 넘어가면, 국가에서
걷어가는 세금이 세입자의 보증금보다 우선 변제되는 경우가 많습니다.
- 계약 전
집주인에게 '국세·지방세 완납증명서'를 요구하여 체납 사실이 없는지 확인해야 합니다.
- 만약 집주인이
거부한다면, 개정된 법에 따라 임차인은 계약 전 임대인의 동의를 얻어(계약 후 잔금 전에는 동의 없이도) 세무서에서 미납 국세를
직접 열람할 수 있습니다.
3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
가장 확실하게 보증금을 지키는 방법은 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등의 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다.
- 계약 전에
해당 매물이 보증보험 가입 조건(공시가격의 일정 비율 이하 등)을 충족하는지 허그(HUG) 앱이나 공인중개사를 통해
반드시 먼저 조회해야 합니다.
- 추천
특약: 계약서 특약 사항에 "임대인 또는 주택의 결함으로 인해 전세보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다"라는
문구를 반드시 넣으세요.
4. 주변 시세 및 매매가 대비 전세가율 비교
아파트와 달리 빌라(연립·다세대)나 오피스텔은 정확한 시세를 알기 어려워 전세 사기의 주요 표적이 됩니다. 주변
시세를 부풀려 전세금을 매매가와 비슷하게 받는 수법입니다.
- 국토교통부
실거래가 공개시스템이나 '안심전세 app'을 통해
주변 유사 매물의 실제 매매가와 전세가를 비교해 보세요.
- 전세가가
매매가의 70%를 웃도는 매물은 향후 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못할 수 있으니
주의해야 합니다.
5. 공인중개사 및 임대인 신분 확인
정상적인 공인중개사 자격이 없는 중개보조원이 중개하거나, 가짜 임대인이
대리인으로 나와 계약을 대행하는 사기 유형도 빈번합니다.
- 중개업소
확인: 국가공간정보포털이나 씨:리얼(SEE:REAL)에서 해당 공인중개업소가 정식
등록된 적법한 업체인지, 개업공인중개사의 신분이 맞는지 확인하세요.
- 대리인
계약 시: 집주인이 아닌 대리인과 계약할
때는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장, 집주인 신분증 사본을 요구하고, 영상통화 등으로 위임 사실을 교차 검증해야 합니다. 계약금과
잔금은 반드시 집주인 명의의 계좌로만 송금하세요.
★ 한눈에 보는 전세 계약 체크리스트 요약 (Table)
★ 포스팅을 마치며
전세 사기를 예방하는 최고의 방법은 "의심하고, 확인하고, 특약으로 대처하는 것"입니다. 계약 당일에는 이사 후 곧바로 확정일자 유치와 전입신고를 마쳐 대항력을 확보하는 것도 잊지 마세요.
소중한 자산을 지키기 위해 위 5가지 리스트를 체크리스트로 만들어
방문 시 하나씩 지워가며 확인하시길 권장합니다.
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